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李宇嘉:LPR落地 楼市调控的逻辑变了

2019-10-24 17:00:15 · 作者:匿名

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昨天,个人抵押贷款利率正式从原来的基准利率改为lpr。令人惊讶的是,上海突破了央行给出的“底线”(第一次抵押贷款的利率不应低于相应定期贷款的市场报价利率,第二次抵押贷款的利率不应低于相应定期贷款的市场报价利率加60个基点。)

上海首套房利率执行标准不低于同期lpr减20个基点。根据上述标准,上海首套公寓的最低利率将降至4.65%,比北京低1.25个百分点,比苏州低1.58个百分点。媒体对上海令人惊讶的“反向操作”有不同的解释(所有其他城市都增加了lpr点数,只有上海减少了点数)。

例如,上海经济增长率低,规模以上工业企业的收入和利润下降,稳定增长的压力很大。例如,上海房地产市场下跌,前8个月商品房销售下降了5.9%。在刚刚过去的国庆黄金周,商品房成交量下降了近90%。由于这些原因,抵押贷款利率需要降低。在这种情况下,不是所有经济不景气、楼市不景气的城市都要“逆转经营”吗?

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显然,这是无法推断的。上海的“逆向操作”反映出改革应该是顺利的。8月25日,央行在回答记者提问时强调,“与改革前相比,居民申请个人贷款对利息支付基本没有影响。”此前,上海银行首次实施95%的最低基准利率,即4.655%。换句话说,新政后,最低利率下调了0.005个百分点。

根据“100万贷款本金、30年或360期、等额本息还款法”案例的成本计算,易居研究所显示,14个城市实施lpr贷款利率后,第一套住房的月供款比过去增加了6元,而第二套住房的月供款比过去增加了人民币。可以看出,与改革前相比,lpr机制下的贷款利率变化不大。

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当然,房价正在快速上涨,但仍有必要降低差别定价政策。宁波的房价最近上涨很快,第一和第二住房贷款的月平均房价增幅最大,分别为80%和105%。另一个例子是合肥,那里有12家银行停止放贷,抵押贷款利率大幅上升。第一次和第二次住房贷款的利率分别提高了103%和152%,以保持前后的稳定。

此举的原因在于“稳定房价、土地价格和预期”,这是房地产市场监管的基调。从经济形势来看,房地产市场的稳定有着巨大的需求。因此,任何改革措施,尤其是利率等对房地产市场有重大影响的政策,都应该特别谨慎。房地产市场的调控不仅要减少价格上涨的空间,还要抑制预期的下降。这是调节和控制的艺术,与时间交朋友,让这个怪物长时间“在路上变软”,而不是在一场战斗中完成一切。

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当然,保持政策稳定不是保持政策不变,而是注意在稳定的前提下逐步过渡,做点什么,不做什么。例如,对于两套住房贷款利率,各地无一例外地按照央行的要求,不低于lpr加60个基点。此外,除了只增加了60分的深圳和上海,北京、苏州、南京和合肥都增加了100多分。

从那以后,第一套和第二套公寓的贷款利率之间的“剪刀差”扩大了,第二套抵押贷款的利率也分别“锚定”了。对第一套房的支持旨在“稳定房地产市场”,而对流向第二套房市场的资金的支持则在于“稳定消费”。国庆黄金周刚刚过去,举国欢庆。国庆七天期间,接待国内游客7.82亿人次,同比增长7.81%。

然而,从历史趋势来看,我们注意到今年国庆节国内游客的同比增长率(7.81%)比去年的9.43%有所下降。国内旅游收入达到6497.1亿元,同比增长8.47%,低于去年。除水路外,其他交通方式的游客同比增速低于2018年,游客增速整体下降趋势不会改变。

自2018年以来,国内消费已上升至增长引擎的位置。国家建立了夜间经济、物流中心、减税、减免税费等。,都是为了刺激消费。但现在,在房地产杠杆和经济增长的影响下,消费增长确实在下降,比如汽车销售疲软、榨菜和方便面。因此,在控制房价(降低房地产投资利润率)和有针对性加息的帮助下,第二套住房的需求将受到挤压,剩余资金将涌向生活和消费领域。

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过去,即使第二次抵押贷款的利率上升了20% (5.88%),也仍然低于真实企业贷款的利率(通常在6%以上),这就是资金一直流向房地产市场的原因。未来,随着从mlf到lpr再到贷款利率的传导渠道畅通,实际融资成本将下降,二次抵押贷款利率基准甚至将上升60个基点。这意味着过去房地产贷款和房地产贷款的“颠倒”利率现象将会改变,这也将从根本上扭转鼓励资金变相进入房地产市场的扭曲激励。

重要的是,它显示了高层的态度,即从过去鼓励楼市繁荣到抑制楼市繁荣。有些人认为lpr改革的实质是降低利率。事实上,主要目的是疏通货币政策的传导,降低企业的融资成本。基于对通货膨胀和资本进入房地产市场的担忧,作为lpr定价基准的mlf并没有下降,因此没有降息这回事。此外,房地产市场和实体被“单独锚定”,以防止资金进入房地产市场和支持实体。这是lpr的起源。